Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage

Wohnungseigentümer leisten im Rahmen ihrer monatlichen Hausgeldzahlungen regelmäßig Beiträge zur sogenannten Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage). Diese Rücklage dient dazu, finanzielle Mittel für größere Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – etwa für den Einbau einer neuen Heizungsanlage, den Austausch von Fenstern oder eine Fassadensanierung – anzusparen.

Da zwischen der Einzahlung in die Rücklage und der tatsächlichen Verwendung der angesammelten Gelder häufig ein längerer Zeitraum liegt, stellt sich für vermietende Wohnungseigentümer die Frage, wann diese Zahlungen steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Nach geltender Verwaltungsauffassung sowie der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Steuerlich berücksichtigt werden sie erst dann, wenn die Mittel tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden – also in dem Moment, in dem sie aus der Rücklage entnommen werden.

Diese Sichtweise wurde durch eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs erneut bestätigt. Zwar hatte der betreffende Wohnungseigentümer seine Beiträge in die Erhaltungsrücklage geleistet und konnte über das Geld nicht mehr verfügen, da es dem gemeinschaftlichen Vermögen der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen ist.

Doch entscheidend – so der BFH – ist nicht die Vermietung der Immobilie, sondern die gesetzliche Verpflichtung des Eigentümers, sich am Aufbau und der Erhaltung der Rücklage zu beteiligen. Ein direkter Zusammenhang mit der Vermietung und somit eine steuerliche Relevanz entsteht erst dann, wenn die Rücklagenmittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Infolgedessen können nicht die Einzahlungen, sondern erst die Ausgaben, die sich aus der Abrechnung der Hausverwaltung ergeben, als Werbungskosten abgezogen werden.

Abschließend stellt der BFH klar, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes – durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit verliehen wurde – nichts an dieser steuerlichen Bewertung ändert.

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