Immobilien: Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks wird üblicherweise ein Gesamtpreis vereinbart. Da bei der Nutzung zur Einkunftserzielung lediglich die Anschaffungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden können, ist es erforderlich, den Kaufpreis auf das Gebäude sowie den Grund und Boden aufzuteilen. Diese Aufteilung kann anhand des Sachwertverfahrens, des Ertragswertverfahrens (vor allem bei Renditeobjekten) oder gegebenenfalls des Vergleichswertverfahrens erfolgen.

Haben die Vertragsparteien bereits im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen, muss das Finanzamt diese grundsätzlich akzeptieren – vorausgesetzt, sie wurde nicht nur zum Schein vereinbart und stellt keinen Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten dar.

Das Finanzgericht München bestätigte diese Sichtweise. Eine Korrektur der vertraglich festgelegten Kaufpreisaufteilung ist demnach erst erforderlich, wenn diese erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht und wirtschaftlich nicht nachvollziehbar ist. Dies wird angenommen, wenn der im Vertrag angegebene Gebäudeanteil um mindestens 10 % von dem durch einen Gutachter ermittelten Wert abweicht.

Empfehlenswert ist daher beim Erwerb eines Grundstücks zur Einkunftserzielung bereits im Kaufvertrag eine klare Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude sowie Grund und Boden festzuhalten. So kann eine für den Steuerschuldner nachteilige Aufteilung durch das Finanzamt entgegengewirkt werden.

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