Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften

Bei einer vergünstigten Vermietung, beispielsweise an Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister, zu Wohnzwecken, ist darauf zu achten, dass die sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, um den vollständigen Abzug der Werbungskosten sicherzustellen. Diese Grenze liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Auch wenn eine Miete von 50 Prozent und mehr, aber weniger als 66 Prozent vereinbart wird, kann der volle Werbungskostenabzug möglich sein, sofern eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, betrachtet das Finanzamt die Vermietung generell als teilentgeltlich und kürzt die Werbungskosten anteilig.

Die Finanzverwaltung ermittelt die ortsübliche Kaltmiete üblicherweise in einem mehrstufigen Verfahren:

  1. Mietspiegel: Zunächst wird die ortsübliche Kaltmiete anhand eines lokalen Mietspiegels ermittelt. Wenn der Mietspiegel Rahmenwerte enthält, kann der Vermieter den unteren Rahmenwert als ortsübliche Miete ansetzen. Im Zweifelsfall ist der Durchschnittswert aus dem Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen heranzuziehen.
  2. Mietwert-Kalkulatoren: Ist kein Mietspiegel vorhanden, können Online-Mietwert-Kalkulatoren verwendet werden.
  3. Vergleichbare Wohnungen: Falls die obigen Methoden nicht anwendbar sind, kann die ortsübliche Kaltmiete durch den Vergleich mit ähnlichen Wohnungen ermittelt werden. Eine Recherche auf Plattformen wie Immowelt oder ImmoScout24 (Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te) bietet sich hierfür an. Dabei werden die Preise pro Quadratmeter für nahegelegene Objekte herangezogen und gegebenenfalls durch Zu- und Abschläge für spezielle Ausstattungsmerkmale (z. B. großer Garten, Wintergarten) angepasst. Es müssen die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen berücksichtigt werden. Eine einzelne fremdvermietete Wohnung im gleichen Haus reicht nicht als Vergleichsmaßstab aus.
  4. Sachverständigengutachten: Wenn keine der vorher genannten Methoden anwendbar ist, kann die ortsübliche Kaltmiete durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind umlagefähige Nebenkosten zu berücksichtigen, darunter insbesondere Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswartdienste. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen jedoch nicht einbezogen werden (Siehe dazu § 2 und § 1 Betriebskostenverordnung). Alle tatsächlich gezahlten umlagefähigen Kosten sind in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, auch wenn diese direkt vom Mieter getragen wurden, sofern sie ansonsten umlagefähig wären.

Wichtig ist, dass die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführten Berechnungen sorgfältig dokumentiert werden, um sie später überprüfen zu können.

Sie suchen einen Steuerberater, der Sie im Bereich Vermietung & Verpachtung kompetent berät? HEMA Steuerberatung untersützt Sie gerne im Rahmen Ihrer Steuererklärung.

 

Startseite > Aktuelles > Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften