Bei einer vergünstigten Vermietung, beispielsweise an Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister, zu Wohnzwecken, ist darauf zu achten, dass die sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, um den vollständigen Abzug der Werbungskosten sicherzustellen. Diese Grenze liegt bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Auch wenn eine Miete von 50 Prozent und mehr, aber weniger als 66 Prozent vereinbart wird, kann der volle Werbungskostenabzug möglich sein, sofern eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, betrachtet das Finanzamt die Vermietung generell als teilentgeltlich und kürzt die Werbungskosten anteilig.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind umlagefähige Nebenkosten zu berücksichtigen, darunter insbesondere Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswartdienste. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen jedoch nicht einbezogen werden (Siehe dazu § 2 und § 1 Betriebskostenverordnung). Alle tatsächlich gezahlten umlagefähigen Kosten sind in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, auch wenn diese direkt vom Mieter getragen wurden, sofern sie ansonsten umlagefähig wären.
Wichtig ist, dass die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgeführten Berechnungen sorgfältig dokumentiert werden, um sie später überprüfen zu können.
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