Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietung zu Wohnzwecken

Wird Wohnraum verbilligt an Angehörige – wie Kinder, Eltern oder Geschwister – vermietet, ist steuerlich zu beachten, dass eine sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss. Nur dann bleibt der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten. Diese Grenze liegt laut § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete.

Staffelung der steuerlichen Anerkennung:

66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Miete: voller Werbungskostenabzug.
50 Prozent bis unter 66 Prozent: ebenfalls voller Abzug, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt.
Unter 50 Prozent: Das Finanzamt wertet dies als teilentgeltliche Vermietung – die Werbungskosten werden anteilig gekürzt.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Die Finanzverwaltung ermittelt die ortsübliche Kaltmiete in einem mehrstufigen Verfahren:

1. Mietspiegel

Die ortsübliche Miete wird in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels bestimmt.
Gibt der Mietspiegel Spannbreiten an, darf der untere Wert als Ausgangspunkt verwendet werden.
Bei Unsicherheiten empfiehlt sich der Durchschnittswert vergleichbarer Wohnungen.

2. Online-Mietrechner

Fehlt ein Mietspiegel, können Mietwert-Kalkulatoren im Internet genutzt werden.

3. Vergleichswohnungen

Alternativ kann auf tatsächliche Mieten vergleichbarer Wohnungen zurückgegriffen werden (z. B. über Portale wie immoscout24.de oder immowelt.de).
Es sind mindestens drei vergleichbare Objekte in der Nähe heranzuziehen.
Gegebenenfalls sind Zu- oder Abschläge für besondere Merkmale (z. B. Wintergarten, großer Garten) vorzunehmen.
Allerdings: Eine einzige Vergleichswohnung im selben Haus reicht nicht aus.

4. Gutachten

Falls keine der genannten Methoden anwendbar ist, kann ein Sachverständigengutachten zur Feststellung der ortsüblichen Kaltmiete erstellt werden.

Was gehört zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Neben der Kaltmiete sind umlagefähige Nebenkosten in die Berechnung einzubeziehen – unter anderem: Grundsteuer, Wasserversorgung und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr und Straßenreinigung, Hausbeleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hausmeisterkosten.

Nicht berücksichtigt werden dürfen Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung.

Auch Nebenkosten, die direkt vom Mieter gezahlt werden, zählen mit, wenn sie grundsätzlich umlagefähig sind.

Empfehlung:

Alle Schritte und Berechnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sollten sorgfältig dokumentiert werden – insbesondere mit Blick auf mögliche Nachprüfungen durch das Finanzamt.

Sie haben Fragen rund um das Thema Vermietung und Verpachtung? Unsere Steuerberater stehen Ihnen gerne mit fachkundiger Unterstützung in allen steuerrechtlichen Belangen zur Seite.